物业+社区养老火了！这3个小区试点的做法，家家都能抄
物业工具箱
2026年7月21日
去年我跑了一趟上海，跟一个做物业的老朋友吃饭，他说了一句让我印象特别深的话——"我们小区50%以上是老人，你说我是管小区的，还是管养老的？"
我当时还笑着说，你这跨界跨得够大的。结果今年再看，国家文件下了，上海、柳州、普陀、长宁全在试点，物业干养老这件事，已经从"能不能干"变成了"不干不行"了。
这期我就把这3个已经跑通的试点小区做法，掰开揉碎讲给你听。每个做法都带着具体的人和事，你照着抄就行。
我当时还笑着说，你这跨界跨得够大的。结果今年再看，国家文件下了，上海、柳州、普陀、长宁全在试点，物业干养老这件事，已经从"能不能干"变成了"不干不行"了。
这期我就把这3个已经跑通的试点小区做法，掰开揉碎讲给你听。每个做法都带着具体的人和事，你照着抄就行。
一、柳州桥园小区：智能设备一装，老人安全物业省心
柳州市鱼峰区的桥园小区，是2024年启动的"物业+养老"试点。这里有个80多岁的黄大爷，一个人住，有高血压。去年在家滑倒了，防跌倒监测器自动给物业发警报，工作人员马上打电话过去——"黄大爷，您摔了？我们马上到。"
这种场景要是放在以前，老人摔倒没人知道，等子女下班回来可能已经过了好几个小时了。
桥园的做法一句话：智能设备+物业响应。 门磁感应器、烟雾报警器、防跌倒监测仪、血压监测手环……15类160件智能产品铺进老人家里，后台实时接收数据。老人血压一异常，系统自动提醒物业，工作人员直接上门。
物业负责人韦敏灵说得直白："以前入户走访耗时久、容易遗漏老人的异常情况。现在后台一看就知，精准掌握老人居家和健康状态。"
这背后有政府文件撑腰。根据《关于推动物业服务企业发展居家社区养老服务的意见》（建房〔2020〕92号），国家住建部、发改委、民政部三部门联合发文，明确支持物业企业利用自身"常驻小区、贴近居民"的优势，承接社区居家养老服务。
这种场景要是放在以前，老人摔倒没人知道，等子女下班回来可能已经过了好几个小时了。
桥园的做法一句话：智能设备+物业响应。 门磁感应器、烟雾报警器、防跌倒监测仪、血压监测手环……15类160件智能产品铺进老人家里，后台实时接收数据。老人血压一异常，系统自动提醒物业，工作人员直接上门。
物业负责人韦敏灵说得直白："以前入户走访耗时久、容易遗漏老人的异常情况。现在后台一看就知，精准掌握老人居家和健康状态。"
这背后有政府文件撑腰。根据《关于推动物业服务企业发展居家社区养老服务的意见》（建房〔2020〕92号），国家住建部、发改委、民政部三部门联合发文，明确支持物业企业利用自身"常驻小区、贴近居民"的优势，承接社区居家养老服务。
二、上海长江小区：一张清单管所有，20项养老+40项物业
长宁模式的核心：服务清单化，价格透明化。
上海长宁区华阳街道的长江小区，2025年敬老月期间推出了"物业+养老"服务清单，一口气把20项养老服务和40项物业服务打包在一起。
价格是多少？说几个你听——上门送餐20元一餐，衣物清洗10元一次，换个水龙头多少钱、通个落水管多少钱，全部明码标价贴在物业管理处。
对80岁以上老人还有优待：免费检测水管电路。
我一个做物业的朋友看到这个清单后，第一反应是：这玩意儿太实用了。以前业主说"你们物业服务不到位"，现在你把清单贴出来，哪项多少钱写得清清楚楚，业主自己看，自己选。
上海长宁区华阳街道的长江小区，2025年敬老月期间推出了"物业+养老"服务清单，一口气把20项养老服务和40项物业服务打包在一起。
价格是多少？说几个你听——上门送餐20元一餐，衣物清洗10元一次，换个水龙头多少钱、通个落水管多少钱，全部明码标价贴在物业管理处。
对80岁以上老人还有优待：免费检测水管电路。
我一个做物业的朋友看到这个清单后，第一反应是：这玩意儿太实用了。以前业主说"你们物业服务不到位"，现在你把清单贴出来，哪项多少钱写得清清楚楚，业主自己看，自己选。
长宁区2025年8月还专门发了红头文件《长宁区推进"物业+养老"服务试点方案》，提出了一套"一站、三员、五清单"的体系——服务站是阵地，宣传员、信息员、服务员是三支队伍，服务项目清单、设施清单、政策清单、资源清单、责任清单是五张底牌。
这种做法的聪明之处在于：它不需要物业额外招人、额外培训，只是在现有的物业服务基础上做了"加法"。物业人员本来就在小区里转，顺手给老人送个餐、检查一下水电，不费多少事。
这种做法的聪明之处在于：它不需要物业额外招人、额外培训，只是在现有的物业服务基础上做了"加法"。物业人员本来就在小区里转，顺手给老人送个餐、检查一下水电，不费多少事。
三、上海普陀宜川街道：10+X套餐，五色标签管老人
宜川模式的两个亮点：套餐化服务+分级管理。
普陀区宜川路街道2025年6月试点的"10+X"养老服务套餐——10项基础服务全是刚需：24小时安保、设施维修、定期体检、紧急呼叫系统……全是老人最需要的。
"X"是自选服务：物业保安主动帮独居老人排查险情、爱心志愿者队伍免费通管道、代扔垃圾……
更妙的是"五色标签"管理法。按老人的健康状况、家庭结构分五级——独居的高龄老人是红色标签，定期上门；身体好的低龄老人是绿色标签，重点关注但不天天打扰。物业管家主动走街串巷收集需求，精准服务。
普陀区宜川路街道2025年6月试点的"10+X"养老服务套餐——10项基础服务全是刚需：24小时安保、设施维修、定期体检、紧急呼叫系统……全是老人最需要的。
"X"是自选服务：物业保安主动帮独居老人排查险情、爱心志愿者队伍免费通管道、代扔垃圾……
更妙的是"五色标签"管理法。按老人的健康状况、家庭结构分五级——独居的高龄老人是红色标签，定期上门；身体好的低龄老人是绿色标签，重点关注但不天天打扰。物业管家主动走街串巷收集需求，精准服务。
说实话，这个"五色标签"是我觉得最有价值的地方。物业手上本来就有业主信息，稍微整理一下就能用。
宜川街道中山物业的总经理张臻说了句大实话："小区超半数居民是老人，很多连手机叫车都不会。物业费里没完全包含养老服务的成本，但不做行吗？不做，老人出事了，还是你物业的第一责任。"
他这话点到了本质。物业干养老，不只是响应政策，更是在给自己"上保险"。老人安全了，物业风险才真正降下来。
宜川街道中山物业的总经理张臻说了句大实话："小区超半数居民是老人，很多连手机叫车都不会。物业费里没完全包含养老服务的成本，但不做行吗？不做，老人出事了，还是你物业的第一责任。"
他这话点到了本质。物业干养老，不只是响应政策，更是在给自己"上保险"。老人安全了，物业风险才真正降下来。
说到底，三个试点给我最大的感受是：物业做养老，不是让物业变成养老院，而是让物业"顺便"把养老做了。
柳州靠的是智能设备，不用多投入人力；长宁靠的是服务清单，把现有的服务打包定价；普陀靠的是分级管理，把有限的精力用在最需要的人身上。
三种模式，投入从低到高，你们小区适合哪一种，自己掂量。
关键是——别等文件逼到你头上了再动手。现在开始摸底、定清单、装设备，半年后你也能跟业主说一句："别担心养老的事，找物业就行。"
柳州靠的是智能设备，不用多投入人力；长宁靠的是服务清单，把现有的服务打包定价；普陀靠的是分级管理，把有限的精力用在最需要的人身上。
三种模式，投入从低到高，你们小区适合哪一种，自己掂量。
关键是——别等文件逼到你头上了再动手。现在开始摸底、定清单、装设备，半年后你也能跟业主说一句："别担心养老的事，找物业就行。"
【声明】本文内容基于公开政策文件和媒体报道整理，仅供参考。各地"物业+养老"政策执行标准不同，具体实施请以当地主管部门最新规定为准。因采信本文信息采取或不采取任何行动所产生的后果，由行为人自行承担，与本文作者及发布平台无关。
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